Ratgeber Immobilienkauf: In 12 Schritten zur eigenen Immobilie in der Rhein-Neckar-Region
Gut vorbereitet zum Wunschobjekt
Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine der größten Entscheidungen ihres Lebens. Je besser Sie vorbereitet sind, desto entspannter und schneller verläuft der Weg zur eigenen Wohnung oder zum eigenen Haus. In diesem Ratgeber habe ich die wichtigsten Schritte zusammengestellt, vom ersten Gespräch mit Ihrer Bank bis zur Eintragung im Grundbuch. So wissen Sie von Anfang an, was Sie erwartet und welche Unterlagen Sie wann brauchen.
Ihr Weg zur eigenen Immobilie in 12 Schritten
Schritt 1: Der erste Weg führt zu Ihrer Bank
Bevor Sie nach Immobilien suchen, sollten Sie wissen, welcher Kaufpreis für Sie realistisch ist. Sprechen Sie deshalb als Erstes mit Ihrer Bank oder einem Finanzierungsberater. Auf Grundlage Ihres Eigenkapitals und Ihres Einkommens ermittelt die Bank Ihren Finanzierungsrahmen.
Ein Beispiel: Sie haben 50.000 Euro Eigenkapital und verdienen gemeinsam 7.000 Euro netto im Monat. Die Bank ermittelt daraus einen Kaufpreisrahmen von 400.000 bis 450.000 Euro und bestätigt Ihnen diesen mit einer vorläufigen Finanzierungsbestätigung. Ihr Eigenkapital sollte dabei mindestens die Kaufnebenkosten abdecken, die Sie weiter unten auf dieser Seite finden. Mit der vorläufigen Finanzierungsbestätigung sind Sie für Verkäufer ein ernstzunehmender Kaufinteressent.
Ein Beispiel: Sie haben 50.000 Euro Eigenkapital und verdienen gemeinsam 7.000 Euro netto im Monat. Die Bank ermittelt daraus einen Kaufpreisrahmen von 400.000 bis 450.000 Euro und bestätigt Ihnen diesen mit einer vorläufigen Finanzierungsbestätigung. Ihr Eigenkapital sollte dabei mindestens die Kaufnebenkosten abdecken, die Sie weiter unten auf dieser Seite finden. Mit der vorläufigen Finanzierungsbestätigung sind Sie für Verkäufer ein ernstzunehmender Kaufinteressent.
Schritt 2: Die Suche nach Ihrer Wunschimmobilie
Jetzt wissen Sie genau, in welchem Preisrahmen Sie suchen können. Auf den Immobilienportalen und auf meiner Website finden Sie passende Angebote. Entdecken Sie eine Immobilie, die Ihnen gefällt, zum Beispiel für 398.000 Euro, dann senden Sie mir einfach eine Anfrage mit all Ihren Daten inkl. Telefonnummer.
Schritt 3: Maklervertrag und Finanzierungsbestätigung
Nach Ihrer Anfrage erhalten Sie von mir eine Bestätigung zum Maklervertrag sowie die Widerrufsbelehrung per E-Mail. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und schafft von Anfang an klare Verhältnisse. Nach Ihrer Zustimmung zum Maklervertrag per E-Mail sende ich Ihnen das ausführliche Exposé mit allen wichtigen Informationen, darunter die Angaben aus dem Energieausweis.
Senden Sie mir dann Ihre vorläufige Finanzierungsbestätigung, und wir vereinbaren einen Besichtigungstermin.
Schritt 4: Die Besichtigung
Bei der Besichtigung nehme ich mir Zeit für Sie und Ihre Fragen. Bringen Sie gern eine Vertrauensperson mit, vier Augen sehen mehr als zwei. Notieren Sie sich vorab, was Ihnen wichtig ist, etwa zu Modernisierungen, Heizung, Dach, Fenstern oder den laufenden Kosten.
Bringen Sie zur Besichtigung bitte auch Ihren Personalausweis mit, da ich Sie nach dem Geldwäschegesetz persönlich identifizieren muss.
Bei ernsthaftem Interesse stelle ich Ihnen weitere Unterlagen, gerne auch per E-Mail/Cloud zur Verfügung, so können Sie diese einfach an Ihre Bank weiterleiten.
Bei einer Eigentumswohnung sind das zum Beispiel der Grundbuchauszug, die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan mit dem Hausgeld und Angaben zur Erhaltungsrücklage.
Bei einem Haus sind das Grundbuchauszug, Lageplan, Versicherungsunterlagen, Wohnflächenberechnung und meist Bilder von Bädern und Keller.
Diese Unterlagen braucht in der Regel auch Ihre Bank.
Bringen Sie zur Besichtigung bitte auch Ihren Personalausweis mit, da ich Sie nach dem Geldwäschegesetz persönlich identifizieren muss.
Bei ernsthaftem Interesse stelle ich Ihnen weitere Unterlagen, gerne auch per E-Mail/Cloud zur Verfügung, so können Sie diese einfach an Ihre Bank weiterleiten.
Bei einer Eigentumswohnung sind das zum Beispiel der Grundbuchauszug, die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan mit dem Hausgeld und Angaben zur Erhaltungsrücklage.
Bei einem Haus sind das Grundbuchauszug, Lageplan, Versicherungsunterlagen, Wohnflächenberechnung und meist Bilder von Bädern und Keller.
Diese Unterlagen braucht in der Regel auch Ihre Bank.
Schritt 5: Die Kaufpreisverhandlung
Die Immobilie gefällt Ihnen? Dann teilen Sie mir Ihr Kaufpreisangebot mit. Ich stimme es mit dem Verkäufer ab und halte Sie über jeden Schritt auf dem Laufenden, bis sich beide Seiten auf einen Kaufpreis geeinigt haben.
Den abgestimmten Kaufpreis geben Sie nun an Ihre finanzierende Bank weiter. Diese wird dann die Finanzierung für Sie bearbeiten.
Den abgestimmten Kaufpreis geben Sie nun an Ihre finanzierende Bank weiter. Diese wird dann die Finanzierung für Sie bearbeiten.
Schritt 6: Ihre Finanzierungszusage
Auf Grundlage dieser Unterlagen prüft Ihre Bank die Finanzierung für die konkrete Immobilie. Sobald Ihnen die Finanzierungszusage vorliegt, senden Sie sie mir zu, und ich leite sie an den Verkäufer weiter. Damit ist der Weg frei für den Notar.
Schritt 7: Vorbereitung des Notartermins
Käufer und Verkäufer beauftragen den Notar gemeinsam. Mit Ihrer Vollmacht und der des Verkäufers übermittle ich dem Notar alle nötigen Daten, und der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. So müssen Sie sich um die Formalitäten nicht kümmern.
Schritt 8: Fragen zum Vertragsentwurf klären
Den Entwurf erhalten Sie vorab vom Notar. Nehmen Sie sich die Zeit, ihn in Ruhe zu lesen und offene Fragen zu klären, gern auch mit mir oder direkt mit dem Notar. So gehen Sie gut vorbereitet in den Termin.
Schritt 9: Der Notartermin
Beim Notartermin liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor und erläutert ihn. Anschließend unterschreiben Käufer und Verkäufer. Ich begleite Sie gern persönlich zu diesem Termin.
Schritt 10: Die Auflassungsvormerkung
Nach dem Notartermin beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Mit der Eintragung durch das Grundbuchamt wird sie wirksam und sichert Ihren Anspruch auf die Immobilie, bis Sie als Eigentümer eingetragen sind. Der Notar informiert Sie, sobald die Vormerkung eingetragen ist. Vom Finanzamt erhalten Sie in dieser Zeit den Bescheid über die Grunderwerbsteuer.
Schritt 11: Kaufpreiszahlung und Schlüsselübergabe
Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, insbesondere die Eintragung der Auflassungsvormerkung, teilt Ihnen der Notar mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Nach der Zahlung folgt der schönste Moment: die Schlüsselübergabe. Dabei halten wir den Zustand der Immobilie und die Zählerstände in einem Übergabeprotokoll fest. Ab jetzt können Sie Ihre Immobilie nutzen.
Schritt 12: Die Eintragung im Grundbuch
Mit der Eintragung im Grundbuch werden Sie offiziell Eigentümer der Immobilie. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Grunderwerbsteuer bezahlt ist. Da die Grundbuchämter oft ausgelastet sind, erfolgt die Eintragung meist erst einige Monate nach der Schlüsselübergabe. Der Notar kümmert sich um alles Nötige und informiert Sie, sobald die Eintragung erfolgt ist und Sie Eigentümer sind.
Die Kaufnebenkosten im Blick
Zum Kaufpreis kommen in Baden-Württemberg folgende Nebenkosten hinzu:
Grunderwerbsteuer: 5,0 % des Kaufpreises
Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
Maklerprovision: 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Die Gesamtprovision von 7,14 % teilen sich Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen.
Beispielrechnung bei einem Kaufpreis von 398.000 Euro:
Grunderwerbsteuer: 19.900 Euro
Notar und Grundbuch: etwa 6.000 bis 8.000 Euro
Maklerprovision: 14.209 Euro
Kaufnebenkosten insgesamt: etwa 40.000 bis 42.000 Euro
Als Faustregel gilt: Planen Sie rund 10 % des Kaufpreises für die Nebenkosten ein. Viele Banken erwarten, dass Sie diese Kosten aus Eigenkapital bezahlen.
Grunderwerbsteuer: 5,0 % des Kaufpreises
Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises
Maklerprovision: 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Die Gesamtprovision von 7,14 % teilen sich Verkäufer und Käufer zu gleichen Teilen.
Beispielrechnung bei einem Kaufpreis von 398.000 Euro:
Grunderwerbsteuer: 19.900 Euro
Notar und Grundbuch: etwa 6.000 bis 8.000 Euro
Maklerprovision: 14.209 Euro
Kaufnebenkosten insgesamt: etwa 40.000 bis 42.000 Euro
Als Faustregel gilt: Planen Sie rund 10 % des Kaufpreises für die Nebenkosten ein. Viele Banken erwarten, dass Sie diese Kosten aus Eigenkapital bezahlen.
Ihre Checkliste für den Immobilienkauf
- Finanzierungsrahmen mit der Bank geklärt
- Vorläufige Finanzierungsbestätigung erhalten
- Passende Immobilie gefunden und angefragt
- Widerrufsbelehrung und Maklervertrag bestätigt
- Finanzierungsbestätigung an mich gesendet
- Fragen für die Besichtigung notiert
- Kaufpreis verhandelt
- Unterlagen der Immobilie an die Bank weitergegeben
- Finanzierungszusage erhalten und an mich gesendet
- Vollmacht für die Notarvorbereitung erteilt
- Kaufvertragsentwurf in Ruhe geprüft
- Notartermin wahrgenommen
- Eintragung der Auflassungsvormerkung abgewartet
- Grunderwerbsteuer und Kaufpreis nach Fälligkeit bezahlt
- Schlüsselübergabe mit Übergabeprotokoll
- Eintragung im Grundbuch abgewartet
Ich freue mich auf Sie
Sie haben Fragen zum Immobilienkauf oder interessieren sich für eines meiner Angebote? Rufen Sie mich gern an unter 0173 8210000 oder schreiben Sie mir an info@entzerimmo.de.