Immobilie vor der Zwangsversteigerung verkaufen

Wenn die Bank mit der Zwangsversteigerung droht oder das Amtsgericht sie schon angeordnet hat, können Sie Ihre Immobilie in den allermeisten Fällen noch selbst verkaufen – bis zum Zuschlag im Versteigerungstermin. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie das rechtlich funktioniert, welche Fristen zählen und wie Sie dabei den bestmöglichen Preis erzielen.

Für wen dieser Ratgeber ist

Ich bin Michael Entzer, Immobilienmakler seit 2010 und Inhaber von Entzer Immobilien in Ilvesheim. Ich habe diesen Ratgeber für Eigentümer in Mannheim, Heidelberg und der Rhein-Neckar-Region geschrieben, die in finanzielle Schieflage geraten sind – durch Arbeitsplatzverlust, Krankheit, Trennung, eine gescheiterte Selbstständigkeit oder gestiegene Zinsen. Das kann jedem passieren. Entscheidend ist, was Sie ab heute tun.

Warum sich der freihändige Verkauf lohnt: Am freien Markt entscheiden Angebot und Nachfrage über den Preis, in der Versteigerung entscheidet der Termin. Bei der Versteigerung bieten oft nur wenige Interessenten, und in einem Folgetermin entfallen die gesetzlichen Mindestgrenzen für den Zuschlag. Ein freihändiger Verkauf bringt deshalb in der Regel einen höheren Erlös. Jeder zusätzliche Euro senkt Ihre Restschuld.

Dazu kommen drei weitere Vorteile. Sie behalten die Entscheidungen in der Hand: Sie wählen den Käufer und stimmen den Auszugstermin ab. Der Verkauf läuft diskret über Besichtigungen und Notar statt über eine öffentliche Bekanntmachung. Und die Kosten des Versteigerungsverfahrens wachsen nicht weiter an.

Dieser Ratgeber gibt Ihnen das Wissen, um mit Bank, Gericht, Anwalt und Schuldnerberatung auf Augenhöhe zu sprechen. Für die rechtliche Prüfung Ihres Einzelfalls ist ein Anwalt oder eine anerkannte Schuldnerberatung der richtige Partner.

Die ersten Schritte: Was Sie jetzt tun sollten

Die wichtigste Regel lautet: Jede Woche, die Sie früher handeln, verschafft Ihnen mehr Spielraum. Viele Betroffene öffnen Briefe von Bank und Gericht aus verständlicher Angst erst spät – dabei laufen manche Fristen nur zwei Wochen.

Alle Briefe öffnen und nach Datum sortieren. Achten Sie besonders auf gelbe Briefumschläge vom Amtsgericht. Das Zustelldatum steht auf dem Umschlag und setzt Fristen in Gang. Notieren Sie es.
Fristen prüfen. Mit dem Beschluss über die Anordnung der Zwangsversteigerung erhalten Sie in der Regel eine Belehrung zum Einstellungsantrag. Dieser Antrag ist nur innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung möglich.
Einen ehrlichen Überblick verschaffen. Wie hoch ist die Restschuld, wie hoch sind Rückstände, Zinsen und Kosten? Welche weiteren Schulden gibt es? Was ist die Immobilie heute am Markt wert?
Das Gespräch mit der Bank suchen – schriftlich und mit Plan. Banken reagieren auf konkrete Vorschläge. „Ich möchte verkaufen, hier ist meine Bewertung und mein Zeitplan“ öffnet mehr Türen als ein allgemeines Hilfegesuch. Vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs soll die Bank Ihnen ohnehin ein Gespräch über eine einvernehmliche Lösung anbieten.
Fachliche Hilfe holen. Für Anträge beim Vollstreckungsgericht und die Prüfung Ihrer Verträge sind ein Rechtsanwalt oder eine anerkannte Schuldnerberatung die richtigen Ansprechpartner. Für Bewertung, Vermarktung und Käufer bin ich da.
Die Immobilie verkaufsbereit machen. Unterlagen zusammentragen, aufräumen, kleine Mängel beheben. Ein gepflegter Eindruck bringt bei Besichtigungen spürbar mehr.

Ein Wort zur Bank: Ihre Bank verfolgt ein klares Ziel: Sie will ihr Geld zurück, möglichst vollständig und möglichst ohne Aufwand. Ein gut vorbereiteter Verkauf zum Marktpreis erfüllt genau dieses Interesse. Darauf baut die ganze Strategie in diesem Ratgeber auf.

So läuft eine Zwangsversteigerung ab – und wo Ihr Verkaufsfenster liegt

Von der ersten ausbleibenden Rate bis zum Versteigerungstermin vergeht in der Praxis oft ein Jahr oder mehr. Diese Zeit ist Ihr Kapital: Ein ordentlicher Verkauf braucht etwa drei bis sechs Monate.

Bis zur Anordnung entscheiden Sie allein über den Verkauf, danach gemeinsam mit der Bank – und das bis zur Verkündung des Zuschlags.

Zahlungsverzug. Bleiben Raten aus, mahnt die Bank zunächst. Bei einer Baufinanzierung für Verbraucher darf sie das Darlehen wegen Verzugs erst kündigen, wenn Sie mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten und mindestens 2,5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme im Rückstand sind. Zusätzlich muss sie Ihnen erfolglos eine Frist von zwei Wochen gesetzt und die Kündigung angedroht haben (§ 498 BGB).
Kündigung von Darlehen und Grundschuld. Mit der Kündigung wird die gesamte Restschuld sofort fällig. Um aus der Grundschuld vollstrecken zu dürfen, muss die Bank auch diese kündigen – und dann sechs Monate warten (§ 1193 BGB). Diese sechs Monate sind Ihre erste große Chance für einen Verkauf.
Antrag und Anordnung. Eine Klage braucht die Bank in der Regel nicht. In fast jeder Grundschuldurkunde haben Sie sich beim Notar „der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen“. Mit dieser Urkunde beantragt die Bank die Zwangsversteigerung beim Amtsgericht, das sie per Beschluss anordnet.
Beschlagnahme und Versteigerungsvermerk. Mit der Anordnung ist die Immobilie beschlagnahmt, im Grundbuch erscheint ein Zwangsversteigerungsvermerk. Sie bleiben Eigentümer und dürfen weiter dort wohnen. Ein Verkauf ist ab jetzt aber nur noch gemeinsam mit der Bank sinnvoll (nächster Abschnitt).
Gutachten und Verkehrswert. Das Gericht beauftragt einen Sachverständigen und setzt danach den Verkehrswert fest. Sie müssen den Gutachter nicht hereinlassen. Ohne Innenbesichtigung bewertet er aber nur von außen und rechnet oft einen Sicherheitsabschlag ein. Wer später frei verkaufen möchte, profitiert von einem Gutachten, das den echten Zustand zeigt.
Bestimmung des Versteigerungstermins. Der Termin wird mindestens sechs Wochen vorher öffentlich bekannt gemacht und Ihnen mindestens vier Wochen vorher zugestellt (§ 43 ZVG). War das Verfahren zwischenzeitlich eingestellt, genügen zwei Wochen Bekanntmachung. Planen Sie jede Einstellung deshalb mit einem festen Zeitplan.
Versteigerungstermin und Zuschlag. Im ersten Termin schützen Sie zwei Preisgrenzen: Unter 50 Prozent des Verkehrswerts versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen, unter 70 Prozent auf Antrag eines Gläubigers (§§ 85a, 74a ZVG). In einem weiteren Termin, meist drei bis sechs Monate später, gelten diese Grenzen nicht mehr. Mit dem Zuschlag geht das Eigentum sofort auf den Ersteher über.
Räumung. Der Zuschlagsbeschluss ist zugleich ein Räumungstitel (§ 93 ZVG). Wohnen Sie noch in der Immobilie, kann der Ersteher mit dem Gerichtsvollzieher räumen lassen – ohne gesonderte Klage.

Parallel möglich: die Zwangsverwaltung. Manche Gläubiger beantragen zusätzlich eine Zwangsverwaltung. Dann zieht ein Verwalter Mieten ein. Bewohnen Sie die Immobilie selbst, bleiben Ihnen die für Ihren Haushalt unentbehrlichen Räume (§ 149 ZVG).

Die rechtlichen Hebel: Wie der Verkauf trotz Versteigerung gelingt

Der freihändige Verkauf nach Anordnung der Zwangsversteigerung steht auf zwei Beinen: der Einstellung des Verfahrens und der Rücknahme des Antrags durch die Bank, sobald der Kaufpreis gezahlt ist. Beides liegt in der Hand der Gläubiger – deshalb ist ihre frühe Einbindung so wichtig.

Warum die Bank mitspielen muss

Die Beschlagnahme wirkt wie ein Veräußerungsverbot zugunsten des betreibenden Gläubigers (§ 23 ZVG). Sie dürfen zwar einen Kaufvertrag unterschreiben, und der Käufer kann sogar ins Grundbuch eingetragen werden. Gegenüber der Bank ist dieser Verkauf aber unwirksam: Das Versteigerungsverfahren läuft einfach weiter, und der Käufer könnte die Immobilie wieder verlieren. Kein Notar und kein vernünftiger Käufer lässt sich darauf ein.

Die Lösung ist ein Kaufvertrag, in dem der Kaufpreis direkt an die Gläubiger fließt. Im Gegenzug nehmen diese ihren Versteigerungsantrag zurück und bewilligen die Löschung ihrer Grundschulden. Dann hebt das Gericht das Verfahren auf (§ 29 ZVG).

Einstellung auf Bewilligung der Bank (§ 30 ZVG)

Das ist der Standardweg. Bewilligt die betreibende Bank die einstweilige Einstellung, muss das Gericht das Verfahren anhalten – ohne eigene Prüfung und ohne Ermessen. Das funktioniert sogar noch im Versteigerungstermin, bis der Zuschlag verkündet ist.

Drei Regeln sollten Sie kennen:

Die Bank kann die Einstellung zweimal bewilligen. Eine dritte Bewilligung gilt automatisch als Rücknahme des Antrags.
Die Bank muss innerhalb von sechs Monaten die Fortsetzung beantragen, sonst hebt das Gericht das Verfahren auf (§ 31 ZVG). Banken achten deshalb genau darauf, dass der Verkauf in diesem Zeitraum abgeschlossen ist.
Betreiben mehrere Gläubiger das Verfahren, braucht es die Bewilligung jedes einzelnen.

Einstellung auf Ihren eigenen Antrag (§ 30a ZVG)

Sie können beim Vollstreckungsgericht selbst beantragen, das Verfahren für bis zu sechs Monate einzustellen. Voraussetzung ist eine realistische Aussicht, dass die Versteigerung dadurch vermieden wird, und dass die Einstellung nach Ihren Verhältnissen angemessen ist. Ein schriftliches Kaufangebot oder ein unterschriebener Maklerauftrag mit Bewertung stärkt Ihren Antrag deutlich.

Der Antrag muss innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen ab Zustellung der gerichtlichen Belehrung eingehen – für jeden betreibenden Gläubiger gesondert. Das Gericht kann die Einstellung mit Auflagen verbinden, etwa laufende Zinszahlungen. Eine Wiederholung ist einmal möglich (§ 30c ZVG). Diesen Antrag stellt idealerweise ein Anwalt für Sie.

Schutz in Härtefällen (§ 765a ZPO)

In seltenen Ausnahmefällen kann das Gericht das Verfahren wegen einer sittenwidrigen Härte einstellen, vor allem bei einer ernsten Gefahr für Leben oder Gesundheit. Die Gerichte legen diese Vorschrift eng aus und verlangen in der Regel ärztliche Nachweise. Die Einstellung ist dann meist befristet und mit Auflagen verbunden. Sie verschafft Zeit, ersetzt aber keine Lösung – nutzen Sie diese Zeit für den Verkauf.

Wenn Sie sich in einer seelischen Krise befinden, sprechen Sie bitte mit Ihrem Arzt oder rufen Sie die Telefonseelsorge an: 0800 111 0 111 oder 0800 111 0 222, kostenfrei und rund um die Uhr.

Versteigerung oder freihändiger Verkauf: der Vergleich

Der freihändige Verkauf ist in fast jedem Punkt die bessere Wahl für Sie. Die Versteigerung hat einen einzigen Vorteil: Sie braucht Ihre Mitwirkung nicht.

Gesichtspunkt	Zwangsversteigerung	Freihändiger Verkauf
Preis	Bestimmt durch die Gebote am Termintag; im Folgetermin entfallen die 50- und 70-Prozent-Grenzen	Marktpreis, verhandelt mit ausgewählten Käufern
Wer entscheidet	Gericht und Meistbietender	Sie, gemeinsam mit den Gläubigern
Diskretion	Öffentliche Bekanntmachung mit Adresse und Gutachten im Internet	Vertrauliche Vermarktung möglich
Besichtigung	Kein Anspruch für Bieter, viele kaufen ungesehen – das drückt die Gebote	Normale Besichtigungen, Finanzierung der Käufer geprüft
Auszug	Zuschlag wirkt als Räumungstitel	Auszugstermin wird im Kaufvertrag vereinbart
Nachrangige Gläubiger	Fallen ohne Zustimmung aus	Müssen der Löschung zustimmen
Kosten	Gerichts- und Gutachterkosten gehen zu Ihren Lasten und mindern den Erlös	Übliche Verkaufskosten, vorab mit der Bank abgestimmt
Restschuld	Bleibt häufig höher	In der Regel niedriger, oft Raum für eine Einigung über den Rest
Mieter	Ersteher hat ein Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG)	Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über (§ 566 BGB)

Gerade der letzte Punkt zeigt: Ein freihändiger Verkauf ist auch fair gegenüber Ihren Mietern. Und weil der Käufer weiß, was er bekommt, zahlt er für diese Sicherheit einen besseren Preis.

Der Verkauf Schritt für Schritt

Rechtlich ist der freihändige Verkauf ein ganz normaler Kaufvertrag beim Notar. Der Unterschied liegt in der Vorbereitung: Bevor der erste Interessent kommt, steht fest, welcher Gläubiger welchen Betrag erhält.

Unterlagen zusammenstellen. Grundbuchauszug, Darlehensverträge, Grundschuldurkunden, alle Schreiben von Bank und Gericht, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Mit Ihrer Vollmacht besorge ich fehlende Dokumente bei Grundbuchamt, Bauamt und Verwaltung.
Realistisch bewerten. Der Angebotspreis muss zum Markt passen. Ein zu hoher Preis kostet Zeit, die Sie in dieser Lage nicht haben. Ein gut begründeter Preis überzeugt Käufer und Bank zugleich.
Forderungen aufstellen. Wir fordern von jedem Gläubiger eine aktuelle, verbindliche Ablösesumme an – mit Zinsen und Kosten bis zum voraussichtlichen Zahltag. Erst dann sehen Sie, ob der erwartete Preis alle Forderungen deckt.
Mit der Bank den Rahmen vereinbaren. Die Bank erhält Bewertung, Vermarktungsplan und Zeitplan. Daraufhin bewilligt sie die einstweilige Einstellung und bestätigt, zu welcher Summe sie die Grundschuld freigibt. Auch die Provision und die Kosten der Löschung werden jetzt abgestimmt.
Vermarkten. Professionelle Fotos, ein aussagekräftiges Exposé und die Präsentation auf ImmoScout24, wo viele Suchende einen Suchauftrag für vergleichbare Immobilien hinterlegt haben. Besichtigungen nur mit Interessenten, deren Finanzierung nachgewiesen ist.
Kaufpreis verhandeln und Käufer festmachen. Eine Finanzierungsbestätigung der Käuferbank gehört vor den Notartermin. So platzt der Verkauf nicht in letzter Minute.
Notarvertrag mit Lastenfreistellung. Der Notar holt bei allen Gläubigern die Löschungsbewilligungen ein. Er darf sie nur verwenden, wenn der jeweilige Ablösebetrag gezahlt ist (Treuhandauflage). Der Käufer zahlt direkt an die Gläubiger, ein verbleibender Rest geht an Sie.
Verfahren beenden. Nach Zahlung nimmt die Bank den Versteigerungsantrag zurück. Das Gericht hebt das Verfahren auf und lässt den Versteigerungsvermerk löschen. Der Käufer wird Eigentümer, Sie übergeben zum vereinbarten Termin.

Wie lange dauert das? Von der Bewertung bis zur Kaufpreiszahlung sollten Sie mit drei bis sechs Monaten rechnen. Ein Einstellungszeitraum von sechs Monaten reicht dafür in aller Regel aus – wenn der Verkauf vom ersten Tag an gut vorbereitet ist.

Mehrere Gläubiger: wer zuerst bekommt und wer zustimmen muss

Beim freihändigen Verkauf muss jeder Gläubiger, der im Grundbuch steht, die Löschung seines Rechts bewilligen. Mit einer guten Vorbereitung lässt sich das auch dann lösen, wenn der Kaufpreis nicht für alle reicht.

Die Rangfolge verstehen

Im Grundbuch hat jedes Recht einen Rang. Wer weiter vorne steht, wird zuerst bedient. In der Versteigerung legt das Gesetz die Reihenfolge fest (§ 10 ZVG). Vor den Banken stehen dabei zwei Gruppen, die Betroffene oft übersehen:

Die Eigentümergemeinschaft bei Wohnungen. Rückständiges Hausgeld ist bevorrechtigt, und zwar bis zu fünf Prozent des Verkehrswerts – noch vor der finanzierenden Bank.
Öffentliche Lasten. Rückständige Grundsteuer und ähnliche Abgaben werden ebenfalls vorrangig bedient.

Beim freihändigen Verkauf orientieren sich alle Beteiligten an dieser Rangfolge, weil sie zeigt, was jeder in der Versteigerung bekäme. Zahlen Sie deshalb laufendes Hausgeld nach Möglichkeit weiter. Das hält die Gemeinschaft ruhig und den Ablösebetrag klein.

Wenn der Kaufpreis alle Forderungen deckt

Dann ist die Löschung reine Formsache. Jeder Gläubiger erhält seinen Betrag über den Notar und bewilligt die Löschung.

Wenn der Kaufpreis nur für die vorderen Gläubiger reicht

In der Versteigerung würden nachrangige Rechte ersatzlos erlöschen. Beim freihändigen Verkauf haben die nachrangigen Gläubiger dagegen ein Druckmittel: Ohne ihre Löschungsbewilligung gibt es keine lastenfreie Übergabe. Sie verlangen deshalb häufig eine sogenannte Lästigkeitsprämie – einen Betrag, für den sie ihre Zustimmung geben. Der Bundesgerichtshof hält solche Zahlungen grundsätzlich für zulässig (BGH, IX ZR 301/13).

Die Lösung ist eine Einigung, bei der alle besser fahren als in der Versteigerung. Die erstrangige Bank gibt einen kleinen Teil ihres Mehrerlöses an den nachrangigen Gläubiger ab. Sie erhält trotzdem mehr, als die Versteigerung voraussichtlich gebracht hätte. Diese Rechnung bereite ich für die Gespräche mit den Gläubigern nachvollziehbar auf.

Typische Gläubiger im Grundbuch

die finanzierende Bank oder Sparkasse, oft mit mehreren Grundschulden
ein zweiter Kreditgeber, etwa für eine Modernisierung
das Finanzamt oder die Gemeinde mit einer Zwangssicherungshypothek
private Gläubiger oder Inkassounternehmen mit einer Zwangssicherungshypothek
Bausparkassen

Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt, wer dazugehört. Er ist der erste Blick, den ich in jeder Akte werfe.

Kosten, Steuern und Provision

Alle Kosten des freihändigen Verkaufs werden aus dem Kaufpreis bezahlt und vorher mit der Bank abgestimmt. So wissen alle Beteiligten vor dem Notartermin, welcher Betrag an wen fließt.

Position	Wer trägt sie	Hinweis
Bisherige Kosten des Versteigerungsverfahrens	Sie als Eigentümer	Meist schon in der Ablösesumme der Bank enthalten
Löschung von Grundschulden und Versteigerungsvermerk	Sie als Verkäufer	Notar- und Grundbuchkosten, vergleichsweise gering
Notar und Grundbuch für den Eigentumswechsel	Käufer	Wie bei jedem Immobilienkauf
Grunderwerbsteuer	Käufer	In Baden-Württemberg 5,0 % des Kaufpreises
Maklerprovision	Käufer und Verkäufer je zur Hälfte	Gilt bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656c BGB)

Die Provision im Verkauf vor der Versteigerung

Weil der Kaufpreis an die Gläubiger geht, kläre ich den Verkäuferanteil meiner Provision vor Beginn der Vermarktung mit der Bank. Er wird im Notarvertrag berücksichtigt und direkt aus dem Kaufpreis gezahlt. Sie müssen nichts vorstrecken.

Vorfälligkeitsentschädigung: Der Zeitpunkt entscheidet

Lösen Sie ein Darlehen mit Zinsbindung vorzeitig ab, verlangt die Bank in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Hat die Bank Ihr Darlehen dagegen selbst wegen Zahlungsverzugs gekündigt, darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, sondern nur Verzugszinsen (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, XI ZR 103/15).

Prüfen Sie deshalb jede Ablöseberechnung genau. Taucht nach einer Kündigung durch die Bank trotzdem eine Vorfälligkeitsentschädigung auf, lassen Sie das von Anwalt oder Verbraucherzentrale prüfen. Raten absichtlich auszusetzen, um eine Kündigung herbeizuführen, ist dagegen ein riskanter Weg: Verzugszinsen, Verfahrenskosten und Schufa-Einträge können den Vorteil schnell aufzehren.

Steuern auf den Verkaufsgewinn

Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, kann Einkommensteuer anfallen (§ 23 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf, wenn Sie die Immobilie seit dem Kauf durchgehend selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und in den beiden Kalenderjahren davor. Bei vermieteten Objekten sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater. In der Praxis spielt die Steuer in Notlagen selten eine Rolle, weil meist kein Gewinn entsteht – prüfen sollten Sie es trotzdem.

Nach dem Verkauf: Restschuld und Neuanfang

Reicht der Kaufpreis nicht für alle Schulden, bleibt eine Restschuld – beim freihändigen Verkauf aber meist eine deutlich kleinere als nach einer Versteigerung. Sie lässt sich in vielen Fällen verhandeln.

Mit dem Verkauf verschwindet die Grundschuld, Ihre persönliche Schuld aus dem Darlehen bleibt jedoch bestehen. In der Grundschuldurkunde haben Sie außerdem meist die persönliche Haftung übernommen und sich auch insoweit der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Die Bank kann deshalb wegen des Rests auch auf Ihr Einkommen und Ihr übriges Vermögen zugreifen.

Was Sie tun können:

Ratenzahlung vereinbaren. Eine tragbare monatliche Rate, schriftlich festgehalten, schützt vor Pfändungen.
Einen Vergleich verhandeln. Banken akzeptieren nicht selten eine Einmalzahlung oder eine befristete Ratenzahlung gegen Verzicht auf den Rest, wenn die Alternative ein langwieriges Beitreiben ist. Hier helfen Schuldnerberatung oder Anwalt.
Den Weg der Verbraucherinsolvenz prüfen. Bei hoher Gesamtverschuldung kann ein Insolvenzverfahren mit Restschuldbefreiung der Ausweg sein. Eine anerkannte Schuldnerberatung begleitet Sie dabei.

Zur Schufa: Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs und offene titulierte Forderungen können zu Negativeinträgen führen. Sobald eine Forderung beglichen oder durch Vergleich erledigt ist, lassen Sie sich das schriftlich bestätigen und prüfen Sie Ihre Schufa-Auskunft, die Sie als kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO anfordern können. Je früher die Angelegenheit geordnet abgeschlossen ist, desto schneller verbessert sich Ihre Bonität wieder.

Und ganz praktisch: Planen Sie Ihre neue Wohnsituation mit dem Verkauf zusammen. Eine Mietwohnung findet sich leichter, wenn noch keine Räumung im Raum steht. Den Auszugstermin vereinbaren wir im Kaufvertrag so, dass er für Sie passt.

Sonderfälle

Jede Notlage ist anders. Fünf Konstellationen folgen eigenen Regeln, die Sie kennen sollten.

Die Immobilie ist vermietet

Beim freihändigen Verkauf übernimmt der Käufer den Mietvertrag unverändert – „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB). In der Versteigerung hat der Ersteher dagegen ein Sonderkündigungsrecht zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG), bei Wohnraum allerdings nur mit einem berechtigten Interesse wie Eigenbedarf. Für Kapitalanleger ist eine vermietete Wohnung mit sauberen Unterlagen attraktiv: Mietvertrag, Miethöhe, Kaution und Zahlungsverlauf gehören deshalb von Anfang an ins Exposé. Wird parallel eine Zwangsverwaltung betrieben, zieht der Verwalter die Mieten ein. Sprechen Sie dann auch mit ihm.

Trennung, Scheidung und Teilungsversteigerung

Gehört die Immobilie zwei Ehepartnern, kann jeder von ihnen die Teilungsversteigerung beantragen, um die Gemeinschaft aufzulösen (§ 180 ZVG) – ganz ohne Schulden im Hintergrund. Der andere kann eine Einstellung für bis zu sechs Monate beantragen, einmal wiederholbar; bei ernsthafter Gefährdung gemeinsamer Kinder sind längere Einstellungen möglich. Auch hier gilt die Zwei-Wochen-Frist. Ein freihändiger Verkauf braucht die Unterschrift beider Eigentümer, bringt aber fast immer mehr Geld für beide. Oft ist es leichter, sich auf einen neutralen Makler und einen gemeinsamen Preis zu einigen als auf alles andere.

Erbengemeinschaft

Auch ein Miterbe kann die Teilungsversteigerung beantragen. Für den freihändigen Verkauf müssen alle Erben zustimmen und im Grundbuch eingetragen sein oder ihr Erbrecht nachweisen, etwa per Erbschein. Ein gemeinsames Wertgutachten schafft oft die Grundlage für eine Einigung.

Insolvenzverfahren

Ist ein Insolvenzverfahren eröffnet, entscheidet nicht mehr der Eigentümer über den Verkauf, sondern der Insolvenzverwalter. Er verkauft die Immobilie häufig freihändig, abgestimmt mit den Grundpfandgläubigern, die dafür häufig einen Kostenbeitrag an die Insolvenzmasse leisten. Ein Makler arbeitet dann im Auftrag des Verwalters. Sie können den Ablauf unterstützen, indem Sie Besichtigungen ermöglichen und Unterlagen bereitstellen.

Wohnen bleiben: Verkauf an Angehörige oder mit Rückmiete

Möchten Sie in Ihrem Zuhause bleiben, gibt es zwei Wege. Ein Angehöriger kauft die Immobilie zum Marktpreis und vermietet sie Ihnen. Oder ein Investor kauft und schließt mit Ihnen einen Mietvertrag (Rückmietverkauf). Auch hier müssen alle Gläubiger zustimmen, und der Kaufpreis muss ihre Forderungen decken. Achten Sie bei einem Rückmietverkauf auf einen unbefristeten Mietvertrag, in dem die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist, und auf eine Miete, die Sie dauerhaft tragen können. Lassen Sie solche Verträge vor der Unterschrift unabhängig prüfen, etwa bei der Verbraucherzentrale.

Woran Sie gute Unterstützung erkennen

Gute Unterstützung holt für Sie den Marktpreis und bezieht alle Gläubiger offen ein. Gerade wenn eine Zwangsversteigerung droht, melden sich auch Anbieter, die vor allem an einem günstigen Einkauf interessiert sind. Diese Merkmale helfen bei der Auswahl:

Vermarktung am offenen Markt. Viele Interessenten sorgen für einen guten Preis. Ein schnelles Ankaufangebot deutlich unter Wert hilft vor allem dem Ankäufer.
Eine schriftliche, nachvollziehbare Bewertung. Sie schafft Vertrauen bei Ihnen und überzeugt die Bank.
Klare Aufgabenteilung. Der Makler bewertet, vermarktet, findet Käufer und stimmt den Verkauf mit den Gläubigern ab. Rechtsberatung und Anträge beim Gericht übernehmen Anwalt oder Schuldnerberatung.
Transparenz bei den Kosten. Provision, Löschungskosten und Zahlungsflüsse stehen vor dem Start schriftlich fest.
Ruhe und Diskretion. Sie brauchen jemanden, der Druck herausnimmt, statt neuen aufzubauen.

Schuldnerberatung in der Region

Seriöse Schuldnerberatung ist für Betroffene in der Regel kostenlos. Anerkannte Stellen dürfen auch die Bescheinigung für eine Verbraucherinsolvenz ausstellen. Da es Wartezeiten geben kann, melden Sie sich früh. In Mannheim, Heidelberg und dem Rhein-Neckar-Kreis bieten unter anderem diese Träger Schuldnerberatung an:

Caritasverband Mannheim
Diakonisches Werk Mannheim
Arbeitsgemeinschaft Spezialisierte Schuldnerberatung Mannheim (ASS)
Caritasverband Heidelberg-Rhein-Neckar, Schuldner- und Insolvenzberatung, Rathausstraße 11, 69126 Heidelberg, Telefon 06221 3303-13

Auf Wunsch stimme ich mich mit Ihrer Beratungsstelle oder Ihrem Anwalt ab, damit alle an einem Strang ziehen.

Checkliste: Ihr Weg zum Verkauf vor der Versteigerung

Diese Liste können Sie ausdrucken und Punkt für Punkt abhaken.

Alle Schreiben von Bank und Gericht geöffnet, nach Datum sortiert, Zustelldaten notiert
Zwei-Wochen-Frist für einen Einstellungsantrag nach § 30a ZVG geprüft
Aktuellen Grundbuchauszug besorgt und alle eingetragenen Gläubiger erfasst
Restschuld, Rückstände und weitere Schulden zusammengestellt
Termin bei Anwalt oder anerkannter Schuldnerberatung vereinbart
Marktwert der Immobilie realistisch ermitteln lassen
Bank schriftlich über die Verkaufsabsicht informiert, mit Bewertung und Zeitplan
Einstweilige Einstellung durch die Bank bewilligt oder selbst beantragt
Verbindliche Ablösesummen aller Gläubiger angefordert
Verkaufsunterlagen vollständig: Energieausweis, Grundrisse, Wohnfläche, bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle
Provision und Zahlungsflüsse mit der Bank abgestimmt
Laufendes Hausgeld und Grundsteuer möglichst weiter bezahlt
Käufer mit Finanzierungsbestätigung gefunden
Notarvertrag mit Lastenfreistellung und Auszugstermin unterschrieben
Rücknahme des Versteigerungsantrags und Löschung des Vermerks bestätigt
Vereinbarung über eine eventuelle Restschuld schriftlich festgehalten

Häufige Fragen zum Verkauf vor der Zwangsversteigerung

Kann ich mein Haus noch verkaufen, wenn die Zwangsversteigerung schon angeordnet ist?

Ja. Der Versteigerungsvermerk im Grundbuch erlaubt weiterhin einen Verkauf. Damit der Käufer sicher und lastenfrei Eigentümer wird, stimmen Sie den Verkauf mit der betreibenden Bank ab. Sie bewilligt die Einstellung und nimmt nach Zahlung des Kaufpreises ihren Antrag zurück.

Bis wann ist ein Verkauf möglich?

Bis zur Verkündung des Zuschlags im Versteigerungstermin. So spät sollten Sie es aber nicht werden lassen: Je früher Sie beginnen, desto mehr Zeit bleibt für eine Vermarktung zum Marktpreis.

Wie lange dauert ein Verkauf vor der Zwangsversteigerung?

Von der Bewertung bis zur Kaufpreiszahlung meist drei bis sechs Monate. Eine einstweilige Einstellung verschafft Ihnen bis zu sechs Monate Zeit.

Muss die Bank einem freihändigen Verkauf zustimmen?

Nach der Anordnung der Zwangsversteigerung ja. Mit einem marktgerechten Preis und einem klaren Zeitplan stimmen Banken in der Praxis häufig zu, weil sie selbst davon profitieren.

Kann ich die Zwangsversteigerung selbst stoppen?

Sie können innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung der Belehrung beantragen, das Verfahren für bis zu sechs Monate einzustellen (§ 30a ZVG). Das Gericht prüft, ob die Versteigerung dadurch voraussichtlich vermieden wird. Ein konkreter Verkaufsplan ist dafür das stärkste Argument.

Was passiert, wenn der Kaufpreis die Schulden nicht deckt?

Dann einigen sich die Gläubiger über die Verteilung des Erlöses und die Löschung ihrer Rechte. Eine verbleibende Restschuld klären Sie anschließend mit der Bank, zum Beispiel per Ratenzahlung oder Vergleich.

Muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Hat die Bank Ihr Darlehen wegen Zahlungsverzugs gekündigt, darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sondern nur Verzugszinsen. Läuft das Darlehen noch und Sie lösen es vorzeitig ab, kann eine Entschädigung anfallen.

Wer zahlt den Makler?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision je zur Hälfte. Ihr Anteil wird mit der Bank abgestimmt und direkt aus dem Kaufpreis gezahlt.

Muss ich den Gutachter des Gerichts in mein Haus lassen?

Nein, eine Pflicht besteht nicht. Ohne Innenbesichtigung bewertet der Sachverständige nach dem äußeren Eindruck und setzt oft einen Sicherheitsabschlag an. Wenn Sie freihändig verkaufen möchten, hilft Ihnen ein Gutachten, das den tatsächlichen Zustand zeigt.

Darf ich bis zum Verkauf in meinem Haus wohnen bleiben?

Ja. Sie bleiben bis zum Eigentumsübergang Eigentümer. Beim freihändigen Verkauf vereinbaren Sie den Auszugstermin im Kaufvertrag.

Wie ein solcher Verkauf in der Praxis abläuft, zeigt mein Fallbeispiel einer Familie aus Mannheim – von der Anordnung bis zur Aufhebung des Verfahrens.

Sprechen Sie mich an

Je früher wir sprechen, desto mehr Spielraum haben Sie. Im ersten Gespräch schauen wir gemeinsam auf Ihre Unterlagen, den Stand des Verfahrens und einen realistischen Verkaufspreis – vertraulich und unverbindlich, gern auch per Telefon oder Video.

Michael Entzer, Entzer Immobilien, Ilvesheim – Immobilienmakler für Mannheim, Heidelberg und die Rhein-Neckar-Region seit 2010.

Telefon: 0621 95354002 · Mobil: 0173 8210000 · E-Mail: info@entzerimmo.de

Rechtsgrundlagen und Quellen

Stand der Rechtslage: November 2026. Gesetze und Rechtsprechung können sich ändern.