Haus vor der Zwangsversteigerung verkauft: ein Fallbeispiel aus Mannheim

Zwangsversteigerung angeordnet, zwei Wochen Frist für den wichtigsten Antrag: Wie eine Familie aus Mannheim ihr Reihenhaus zum Marktpreis verkaufte, statt es im Amtsgericht zu verlieren – Schritt für Schritt, mit der echten Rechtslage.

Hinweis: Familie Kaya ist erfunden. Ihre Geschichte setzt sich aus Situationen zusammen, wie sie in solchen Notlagen typisch sind. Rechtslage, Fristen und Marktzahlen sind dagegen real und am Ende des Artikels belegt.

Ein gelber Umschlag an einem Montag im Juli

Der Anruf kam an einem Freitagvormittag. „Herr Entzer, ich weiß nicht, ob Sie mir überhaupt helfen können“, sagte eine Frauenstimme. „Aber das Amtsgericht will unser Haus versteigern.“

Sandra Kaya hatte den Umschlag am Montag aus dem Briefkasten geholt. Gelb, mit dem Aufdruck „Förmliche Zustellung“ und dem Zustelldatum darauf. Drei Tage lang lag er ungeöffnet auf der Kommode im Flur. Ihr Mann Daniel wollte ihn nicht sehen, und sie konnte es nicht. Am Donnerstagabend hat sie ihn geöffnet und die halbe Nacht im Internet gelesen. Am Freitag rief sie mich an.

Ich fragte sie zuerst nach dem Datum auf dem Umschlag. Es war der 13. Juli. Damit war klar: Uns blieben noch zehn Tage für den wichtigsten Schritt. Und dafür, das zu retten, was die Familie in zehn Jahren in ihr Reihenhaus in Mannheim gesteckt hatte – wenn auch anders, als Sandra es sich in diesem Moment vorstellte.

Wie es so weit kam

Familie Kaya hat nichts falsch gemacht, was nicht Tausende andere genauso gemacht hätten. Ihre Geschichte folgt einem Muster, das sich in den Statistiken klar zeigt.

2015: der Kauf in der Niedrigzinsphase. Daniel und Sandra kauften ein Reihenhaus für 370.000 Euro. Die Bank finanzierte 330.000 Euro zu 1,6 Prozent Zins, zehn Jahre fest, mit einem Prozent Tilgung. Die Rate lag bei rund 715 Euro im Monat – weniger als die Miete vorher. So haben damals viele finanziert: Zehnjährige Baukredite kosteten 2015 im Schnitt rund 1,6 Prozent, ein Jahr später noch weniger.

2025: die Anschlussfinanzierung. Nach zehn Jahren standen noch rund 294.000 Euro offen. Die Zinsen für neue Zehn-Jahres-Kredite lagen 2025 im Schnitt bei rund 3,6 Prozent. Mit gleicher Tilgung stieg die Rate dadurch auf etwa 1.130 Euro – fast 60 Prozent mehr. ImmoScout24 hat für solche Konstellationen Mehrbelastungen von bis zu 82 Prozent errechnet. Die Kayas konnten das stemmen, solange beide arbeiteten. Es war knapp, aber es ging.

Frühjahr 2025: der Bandscheibenvorfall. Daniel arbeitete in der Lagerlogistik. Nach der Operation folgten Monate mit Krankengeld, das deutlich unter seinem Gehalt lag. Im Herbst verlor er seine Stelle. Damit traf die Familie genau das, was laut Statistischem Bundesamt am häufigsten in die Überschuldung führt: Bei Menschen in der Schuldnerberatung waren 2025 Krankheit, Sucht oder Unfall in 18 Prozent der Fälle der Hauptauslöser, Arbeitslosigkeit in rund 17 Prozent.

Herbst 2025 bis Januar 2026: die Spirale. Erst fehlte eine Rate, dann die nächste. Die Bank setzte eine Frist von zwei Wochen und kündigte an, sonst das gesamte Darlehen fällig zu stellen. Im Januar kam die Kündigung – für das Darlehen und für die Grundschuld. Ab diesem Moment war die ganze Restschuld auf einen Schlag fällig.

Juli 2026: die Anordnung. Nach einer gesetzlichen Wartefrist von sechs Monaten beantragte die Bank die Zwangsversteigerung. Eine Klage brauchte sie dafür nicht: Wie in fast jeder Grundschuldurkunde hatten sich die Kayas 2015 beim Notar der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Das Amtsgericht ordnete die Versteigerung an, im Grundbuch erschien der Zwangsversteigerungsvermerk.

Die Kayas waren damit nicht allein. Nach Zahlen des Fachverlags Argetra kamen 2025 in Deutschland 14.082 Immobilien in die Zwangsversteigerung, rund die Hälfte davon Ein- und Zweifamilienhäuser. Für 2026 rechnet Argetra mit mehr als 15.000 Fällen.

Was Sandra in jener Nacht nicht wusste: Zwischen der Anordnung und dem Zuschlag liegen in der Regel viele Monate. Und in dieser Zeit lässt sich eine Menge bewegen.

Zehn Tage, die alles entschieden

Am Samstagmorgen saß ich am Küchentisch der Kayas. Vor uns lagen ein Stapel Briefe, der Grundbuchauszug und zwei Tassen Kaffee, die niemand anrührte. Daniel sprach kaum. Sandra hatte eine Frage, die sie immer wieder stellte: „Ist es schon zu spät?“

Meine Antwort war: „Nein. Sie können verkaufen, bis das Gericht den Zuschlag verkündet. Aber ab jetzt verkaufen Sie gemeinsam mit Ihrer Bank.“

Ich erklärte ihnen, was die Anordnung rechtlich bedeutet. Das Haus ist beschlagnahmt. Sie dürfen weiter darin wohnen und es auch verkaufen – aber gegenüber der Bank wäre ein Verkauf ohne deren Mitwirkung unwirksam. Kein Notar und kein Käufer würde sich darauf einlassen. Der Schlüssel liegt also bei der Bank: Sie muss das Verfahren anhalten und nach Zahlung des Kaufpreises ihren Antrag zurücknehmen.

Dann legten wir den Plan für die nächsten zehn Tage fest:

Fristen sichern. Dem Beschluss lag eine Belehrung bei: Innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung können Eigentümer beantragen, das Verfahren für bis zu sechs Monate einzustellen (§ 30a ZVG). Die Frist lief am 27. Juli ab. Ich riet den Kayas, sofort eine Fachanwältin einzuschalten. Sie stellte den Antrag am Donnerstag – als Sicherheitsnetz, falls die Bank nicht mitzieht.
Den Wert belegen. Ich besichtigte das Haus vom Keller bis zum Dachboden und erstellte eine schriftliche Marktwerteinschätzung. Ergebnis: rund 440.000 Euro. Die Preise waren seit 2015 kräftig gestiegen – die Kayas hatten deutlich mehr Vermögen in ihrem Haus, als sie dachten.
Den Gutachter hereinlassen. Daniel wollte den Sachverständigen des Gerichts eigentlich nicht ins Haus lassen. Das ist sein gutes Recht. Ohne Innenbesichtigung bewertet der Gutachter aber nur nach dem äußeren Eindruck und rechnet oft einen Sicherheitsabschlag ein. Ein solcher Wert dient im weiteren Verfahren als Maßstab. Daniel öffnete die Tür.
Die Bank mit einem Plan anschreiben. Am Montag ging ein Brief an die Bank: Verkaufsabsicht, Bewertung, Zeitplan, Vermarktungskonzept und die Bitte, die einstweilige Einstellung zu bewilligen.

Als ich an diesem Samstag ging, sagte Sandra: „Das ist das erste Mal seit Monaten, dass ich weiß, was als Nächstes passiert.“ Genau darum geht es in solchen Lagen: aus Angst einen Plan zu machen.

Die Bank an Bord holen

Drei Wochen nach meinem Brief lag die Antwort der Bank auf dem Tisch: Sie bewilligte die einstweilige Einstellung des Verfahrens. Das Gericht musste das Verfahren damit anhalten. Ab jetzt hatten wir bis zu sechs Monate Zeit – und die brauchten wir nicht annähernd.

Warum stimmt eine Bank so etwas zu? Weil es ihr nützt. In einer Versteigerung entscheidet der Termintag über den Preis. Im ersten Termin schützen zwar Untergrenzen von 50 und 70 Prozent des Verkehrswerts, in einem weiteren Termin gelten sie aber nicht mehr. Ein Verkauf zum Marktpreis ist für die Bank schneller und sicherer. Eine nachvollziehbare Bewertung und ein klarer Zeitplan geben ihr die Grundlage, Ja zu sagen.

Die Ablösesumme und eine Überraschung

Als Nächstes forderten wir von allen Gläubigern eine verbindliche Ablösesumme an. Im Grundbuch standen zwei:

die finanzierende Bank mit der Grundschuld aus dem Hauskauf
ein Inkassounternehmen, das wegen eines geplatzten Ratenkredits eine Zwangssicherungshypothek über rund 15.000 Euro hatte eintragen lassen

In der Aufstellung der Bank fand ich eine Position, die mich stutzig machte: rund 9.400 Euro Vorfälligkeitsentschädigung. Die Bank hatte das Darlehen aber selbst wegen Zahlungsverzugs gekündigt. Für genau diesen Fall hat der Bundesgerichtshof 2016 entschieden: Dann darf die Bank Verzugszinsen verlangen, aber keine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Anwältin der Kayas schrieb die Bank an. Eine Woche später kam die korrigierte Ablösesumme – ohne die 9.400 Euro.

Warum der zweite Gläubiger kein Problem war

Beim freihändigen Verkauf muss jeder Gläubiger im Grundbuch der Löschung seines Rechts zustimmen. Reicht der Kaufpreis nicht für alle, verlangen nachrangige Gläubiger oft eine sogenannte Lästigkeitsprämie für ihre Unterschrift – der Bundesgerichtshof erlaubt das grundsätzlich. Bei den Kayas lag der erwartete Kaufpreis aber deutlich über allen Forderungen. Beide Gläubiger würden ihr Geld vollständig bekommen. Die Löschungsbewilligungen waren damit Formsache.

Am Ende stand eine einfache Rechnung auf einer Seite Papier: Ablösung Bank rund 306.000 Euro, Ablösung Inkasso rund 16.000 Euro mit Zinsen und Kosten. Bei einem Verkaufspreis um 440.000 Euro blieb nach Provision und Löschungskosten ein deutlicher Überschuss für die Familie. Sandra las die Zahl dreimal.

Verkauft – und zwar zum Marktpreis

Mitte August ging das Haus in die Vermarktung. Professionelle Fotos, ein ehrliches Exposé und die Präsentation auf ImmoScout24, wo viele Suchende für genau solche Häuser einen Suchauftrag hinterlegt haben. Besichtigungen gab es nur für Interessenten, die eine Finanzierungsbestätigung vorlegen konnten. Das hat einen einfachen Grund: Unter Zeitdruck darf ein Verkauf nicht in letzter Minute an der Finanzierung scheitern.

Von den Hintergründen erfuhren die Interessenten nichts, was sie nicht wissen mussten. Für sie war es ein gepflegtes Reihenhaus mit Garten in guter Lage. Genau das ist einer der großen Vorteile des freihändigen Verkaufs: Er läuft so diskret wie jeder andere Immobilienverkauf. Eine Versteigerung dagegen wird mit Adresse und Gutachten öffentlich bekannt gemacht.

Nach drei Wochen hatten wir ein junges Paar mit geprüfter Finanzierung, das 438.000 Euro bot. Die Kayas sagten zu.

Der Notartermin

Am 2. Oktober saßen alle beim Notar. Der Kaufvertrag sah eine sogenannte Lastenfreistellung vor: Der Notar holte bei der Bank und beim Inkassounternehmen die Löschungsbewilligungen ein. Er durfte sie aber erst verwenden, wenn der jeweilige Ablösebetrag gezahlt war. Der Käufer überwies den Kaufpreis deshalb aufgeteilt: direkt an die beiden Gläubiger und den Rest an die Kayas. Auch meine Provision war vorab mit der Bank abgestimmt und floss aus dem Kaufpreis. Die Familie musste keinen Euro vorstrecken.

Den Auszug legten wir auf Mitte Dezember. So blieb Zeit, eine Mietwohnung in der Nähe zu finden – die Kinder konnten auf ihrer Schule bleiben.

Das Ende des Verfahrens

Ende Oktober war der Kaufpreis gezahlt. Die Bank nahm ihren Versteigerungsantrag zurück, das Inkassounternehmen gab seine Hypothek frei. Anfang November hob das Amtsgericht das Verfahren auf und ließ den Versteigerungsvermerk im Grundbuch löschen. Ein Versteigerungstermin wurde nie angesetzt.

Nach Abzug aller Forderungen und Kosten blieben der Familie rund 100.000 Euro. Keine Restschuld, kein Gerichtsvollzieher, kein Termin im Amtsgericht. Daniel hat inzwischen eine Umschulung begonnen. Und Sandra hat mir zum Abschied gesagt: „Wir haben ein Haus verloren. Aber wir haben unsere Zukunft behalten.“

Was Sie aus der Geschichte mitnehmen können

Wenn Sie gerade in einer ähnlichen Lage sind, sind das die fünf wichtigsten Punkte:

Öffnen Sie jeden Brief sofort. Das Zustelldatum auf dem gelben Umschlag setzt Fristen in Gang. Für den Einstellungsantrag nach § 30a ZVG haben Sie nur zwei Wochen.
Sie können verkaufen, bis das Gericht den Zuschlag verkündet. Nach der Anordnung gelingt das gemeinsam mit der Bank – mit einer Einstellung des Verfahrens und einer Lastenfreistellung beim Notar.
Ein Plan überzeugt die Bank. Bewertung, Zeitplan und Vermarktungskonzept geben ihr die Grundlage, dem Verkauf zuzustimmen.
Prüfen Sie die Ablösesumme. Hat die Bank wegen Zahlungsverzugs gekündigt, darf sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Holen Sie sich das passende Team. Ein Anwalt oder eine Schuldnerberatung für die rechtlichen Schritte, ein erfahrener Makler für Bewertung, Käufer und Verkauf.

Alles Weitere zu Ablauf, Fristen und Kosten finden Sie in meinem ausführlichen Ratgeber „Immobilie vor der Zwangsversteigerung verkaufen“.

Sprechen Sie mich an

Je früher wir sprechen, desto mehr können wir bewegen. Ich bin Michael Entzer, Immobilienmakler seit 2010, und begleite Eigentümer in Mannheim, Heidelberg und der Rhein-Neckar-Region beim Verkauf vor der Zwangsversteigerung – vertraulich, unverbindlich, gern auch per Telefon oder Video.

Telefon: 0621 95354002 · Mobil: 0173 8210000 · E-Mail: info@entzerimmo.de